住宅ローンを貸し付けた金融機関（債権者）は，万一債務者の返済が滞った場合，保証会社に対して，債務者の代わりにローンの全額を返済するよう請求します。この債権者からの請求を受けた場合，保証会社は保証契約に従って，債権者に対しローン残高の全額を代わりに弁済します（「代位弁済」といいます）。
そして，債務者の代わりにローンの全額を返済した保証会社は，今度は債務者に対して，代わりに支払った債務の弁済を求めることになりますが，元々住宅ローンの返済ができなかった債務者から弁済を受けるのは極めて困難です。
そこで，予め保証会社は，債務者が購入した不動産に担保権（抵当権）を付けておき，万一債務者がローンを支払えない時に，その担保権を実行して不動産を競売するように申し立て，売却代金の中から回収を図ることになります。
もっとも，競売の場合には，概ね相場よりも低い金額で売却されることがほとんどですので，保証会社との話し合いによって，不動産を第三者へ売却し，売却代金を保証会社に支払うという方法を取ることもあります（「任意売却」といいます）。
※ 競売の申立てが行われた後でも，任意売却を検討することがある。
