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任意売却


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任意売却

任意売却とは,住宅ローン等の債権者から借り入れたローンを返済できない場合に,抵当権者等の権利者の合意の下で行う不動産売買のことをいいます。

住宅ローンを滞納したまま放っておけば,住宅はいずれ抵当権者等からの申立てによって競売にかけられてしまいます。競売による落札価格は,一般の不動産取引の市場価格よりも下回る可能性が極めて高いといえます。そのため,競売後に残るローンの残高を大きく減らすことは期待できないといえます。

そこで,抵当権者との話し合いで,住宅を有利な条件で売却し,その後の解決に役立てる方法として,任意売却をすることも検討すべきなのです。

任意売却のメリット

任意売却には,以下のようなメリットがあるといえます。

⑴ 市場価格に近い価格で売却できる

住宅を市場価格に近い価格で売却できるので,競売に比べて有利な価格で売却できる可能性が極めて高いといえます。そのため,ローン残高をできるだけ多く減らすことが期待できます。

⑵ 費用の持ち出しがない

不動産を売却する際に必要な費用(抵当権抹消費用,仲介手数料等)は売却金額の中から捻出しますので,費用の持ち出しがありません。

また,マンションの管理費・修繕積立金の滞納分や滞納した固定資産税等の一定額についても,売却代金の中から支払いに充てることができます。

⑶ 引っ越し代の捻出が可能

抵当権者等との交渉次第で,売却金額の中から引っ越し代等の費用の一部を捻出できる可能性があります。
また,契約時期や引っ越し時期などの希望についても,交渉次第である程度柔軟に対応してもらえる可能性があります。

⑷ 近隣に知られる可能性が低い

競売になれば,裁判所のホームページや業界紙などに情報が掲載されますし,執行官による現況調査なども行われます。任意売却の場合は,一般的な売却と同じ売却方法ですので,近隣に経済状況を知られるおそれは低いといえます。

⑸ そのまま住み続けられる可能性もある

もし,親兄弟や親戚などで協力していただける方がいれば,住宅を買い取ってもらい,改めて住宅を借りる形式にすれば,家賃を支払いながら住み続けるといった方法も可能です。

⑹ 残ったローンの分割払い等の交渉余地もある

債権者との交渉次第では,残ったローンの分割払いを認めてもらえる余地もあります。もっとも,今後の収入状況や生活状況を勘案して,債務者に無理がなく,しかも債権者が納得できるだけの具体的な返済計画が立てられるかどうか次第であるといえます。

競売によるデメリット

他方で,競売による場合のデメリットは,任意売却のメリットのほぼ裏返しですが,以下であるといえます。
⑴ 落札価格が市場価格以下となる可能性が高い
⑵ 落札者から引っ越し代を負担してもらえない可能性が高い
⑶ 競売申立費用(約60万円~100万円)や遅延損害金が債務として加算される
⑷ 自宅が競売に掛けられていることが裁判所ホームページ等に掲載される
⑸ 売却日は裁判所が決めることになり,引っ越し時期も落札から約1か月以内が一般的で,立ち退かなければ強制執行になる可能性もある。

競売開始決定の通知が来た後も,任意売却は可能

もし,住宅ローンの滞納が続いて,裁判所から競売開始決定の通知が来たとしても,すぐに任意売却ができなくなるわけではありません。

もっとも,残された時間はそれほど多くありません。

法律上は開札期日の前日までであれば競売の取下げは可能ですが、買主を探し,抵当権者等との調整を経て,売買契約を締結し,代金の決済まで終わらせないといけません。そのため,現実的には「期間入札の通知」を受ける頃が任意売却のタイムリミットです。

任意売却によってより高い効果を得るためには,できるだけ時間的な余裕があることに越したことはありませんから,競売開始決定が届いたら,すぐに弁護士に相談することをお勧めします。

当事務所では,任意売却の実績が豊富な不動産業者とも連携をしており,不動産の売却に関して迅速・柔軟な対応も可能です。

初回相談60分無料(分野問わず) TEL 092-753-6195 受付時間 9:00 - 18:00 [ 土日・祝日除く ]
土日・祝日・夜間も相談可(要ご予約)

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